계약갱신 청구권 행사 월세 전세 시 꼭 알아야 합니다.

계약갱신 청구권 행사 월세 전세 시 꼭 알아야 합니다. 월세나 전세를 살고 있는 분들이나 살 계획이 있는 분들이라면 계약갱신 청구권에 대해 알아둘 필요가 있습니다. 이 내용은 임차인이 희망하는 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있도록 돕는 제도입니다. 전세 가격이 폭등하면서 임차인이 임대료 급등으로 인해 방을 빼야 하는 상황에서 지키기 위함이 목적입니다. 관련 내용을 다뤄보겠습니다.

계약갱신 청구권

계약갱신 청구권

계약갱신 청구권이란 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해서 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 임차인의 계약기간은 2년으로 짧고 임대료 급등에 대한 걱정에 노출되어 있는 임차인을 보호하기 위해 임대차 제도를 개선하게 되었습니다.

임대차계약의 갱신	▶	- 임대인과 임차인이 서로 합의하에 계약 갱신	▶	총4년 계약 만료가 다가올 경우 임차인은 임대인에게 1회 계약의 갱신을 요구 (2+2년)
	▶	- 갱신거절 혹은 변경사항을 미리 고지 안할 경우 자동 계약 갱신 ※ 묵시적 계약의 갱신

[주택임차 보호법] 개정안이 적용돼서 계약갱신 청구권이 기존/신규 계약 모두 적용됩니다.

계약갱신 청구권 요구 기간

- 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 청구가 가능합니다.

※ 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항으로 인해 20.12.10 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약은 1개월 전→2개월 전으로 변경되었습니다.

- 1개월 전까지의 기간을 계산할 때에는 초일 불산입 원칙에 따라 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

ex) 계약만료일이 21.9.30인 경우 21.8.30, 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사가 도달해야 합니다.

- 20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 함을 주의하여야 합니다.

묵시적 계약 갱신

묵시적으로 갱신되는 경우는 갱신요구권 행사로 보지 않으며 계약갱신 요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 묵시록 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.

세입자의 갱신을 거절할 수 있는 경우

임대인이 임차인의 갱신을 거절할 수 있는 경우가 있습니다.

▶ 규정(개정 주택임대차 보호법 제6조의 3 제2항)

- 1호 : 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

예) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속으로 연체한 경우, 1월 연체 후 2, 3월은 지급하고 4월을 연체한 경우

- 2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

예) 임차인이 허위 신분으로 계약한 경우, 주택 본래 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우

- 3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

예) 임대인이 임차인에게 이사비 등과 같은 보상을 실제 제공한 경우

※ 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상 제외

- 4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

예) 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용, 수익 하게 한 경우

- 5호 : 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 도의나 중대한 과실로 파손한 경우

예) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인의 동의 없이 주단 증/개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우, 임차인의 중과실로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

- 6호 : 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

예) : 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실

- 7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 주택이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

- 8호 : 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

- 9호 : 그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

가장 많은 빈도로 나오는 것이 8호인 임대인이 실제 거주를 하기 위해 갱신 계약을 하지 않는 경우입니다. 부동산 업계에서는 아파트 매매 가격과 전세 가격이 많이 오른 지역에서는 계약갱신 청구권을 회피하기 위해서 집주인이 실거주하겠다며 계약 갱신을 해주지 않는다고 합니다.

집주인이 실거주하겠다며 세입자를 내보낸 뒤 몇 개월이 지나 집을 비우고 다시 세입자를 구하는 편법을 이용하기 위함입니다. 이에 대해 임차인은 살았던 주소지의 전입신고 내역을 열람해서 전세계약 갱신 거절로 이사를 간 후 들어온다던 임대인이 아닌 새로운 세입자가 전입신고했다면 임대인을 상대로 손해배상 청구가 가능한 점을 알아두는 것이 중요합니다.

손해배상청구액은 임대인과 임차인 간의 사천 협의된 액수가 없다면 갱신거절 시 월 차임(환산 월차임)의 3개월 분, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간의 차액의 2년 분, 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 합니다.

계약갱신 청구권 Q&A

Q : 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 향후 계약갱신 요구권을 행사할 수 있을까?

A: 가능합니다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약 갱신과 구별되기 때문에 갱신된 계약의 기간이 끝나기 전 기간에 맞춰서 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.

Q : 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

A : 행사할 수 없습니다. 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이기 때문입니다.

Q : 세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후에도 계약갱신 청구가 가능한가요?

A : 보증금의 일부를 돌려받았다고 하더라도 임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대자 기간이 끝나기 전 기간에 맞게 청구가 가능합니다.

Q : 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

A : 아닙니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

※ 임대인은 계약해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다.

 

이번 글에서는 계약갱신요구권에 대한 내용을 다뤄봤습니다. 관련된 질문사항에 대한 답변도 있고 가장 많이 발생하는 임대인이 직접 거주한다고 한 것이 거짓일 경우 해결하는 방법도 알아봤습니다. 전세나 월세를 살고 있는 분들이라면 이 내용을 꼭 기억하시고 손해 보는 일이 없길 바랍니다.