부동산 관련 세금 취득세 재산세 양도세에 대하여

부동산 관련 세금 취득세 재산세 양도세에 대하여 알아보겠습니다. 부동산을 사고 팔 때 정말 다양한 세금이 발생합니다. 재산세, 취득세 등의 이름을 가지고 있으며 부동산을 사느냐, 파느냐, 가지고 있느냐에 따라 세금이 달라집니다. 이번 글에서는 취득세, 재산세, 양도세에 대해 알아보겠습니다.

부동산 관련 세금

부동산 관련 세금

부동산 관련 세금은 정말 다양합니다. 부동산을 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때 모두 세금이 책정되기 때문입니다.

- 부동산을 살 때 : 취득세

- 부동산을 가지고 있을 때 : 재산세, 종합부동산세

- 부동산을 팔 때 : 양도세

그러면 부동산 세금에 대해 알아보겠습니다.

취득세

부동산을 취득할 때 발생하는 세금입니다. 지방세법에 따르면 취득대상 주택이 조정대상지역이냐 비조 정대상 지역이냐에 따라, 취득 대상 주택이 기존 주책을 포함하여 몇 번째 주택이냐에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.

취득방법	기존 주택 포함 주택 수	조정대상지역	비조정대상지역
매매	1주택	1~3%	1~3%
	2주택	1~3%	1~3%
	3주택	12%	8%
	4주택	12%	12%
증여		12%	3.5%

만약 취득 대상 주택이 조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택(과 그 이상)인 경우에는 12%의 취득세율(지방교육세와 농어촌특별세 별도, 이하 동일)을 적용합니다. 하지만 조정대상지역의 주택을 두 번째로 취득하는 경우에는 기존과 동일하게 거래금액에 대하여 1~3%의 세율을 적용해 취득세를 납부하고 처분기한 중에 처분을 하지 못하는 경우 8%의 세율을 적용합니다.

만약 취득대상 주택이 비조정대상지역의 주택으로서 세대가 보유하는 세 번째 주택의 경우에는 8%의 취득세율을, 네 번째 및 그 이상의 주택을 취득하는 경우에는 12%의 세율을 적용합니다. 무상 매매 중 증여에 의한 취득의 경우에도 조정대상지역의 주택으로서 공시 가격 3억 원 초과의 주택을 증여로 취득하는 경우에도 12%의 세율이 적용됩니다.

재산세/종합부동산세

재산세와 종합부동산세는 주택 보유 중 발생하는 세금으로 과세기준일은 매년 6월 1일 기준으로 그 주택을 소유하고 있는 사람에게 부과됩니다. 시장에서 거래되는 금액(시가)이 아닌 공시가격을 기준으로 하며 그 공시 가격에 대해서도 공정시장가액비율이라는 법률상의 비율을 곱한 과세표준 금액을 사용합니다. 

정부 발표에서 공시가격을 시가 대비 최대 90%~100%까지 올린다는 발표가 있었고, 이에 따라 공시 가격은 매년 상승하고 있으며 재산세는 물건별로 부과되며, 과세표준 금액에 따라 0.1~0.4%의 세율이 부과되도록 되어 있습니다. 또한 재산세에 추가하여 지방교육세 및 도시계획세 등이 부가적으로 발생됩니다.

 

종합부동산세는 세대별과세가 위헌 판정을 받음에 따라 각 개인이 소유하는 공시 가격을 합산하여, 6억 원을 초과하는 부분에 대하여 과세하며 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원을 초과하는 부분에 대하여만 과세합니다.

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양도소득세

주택을 처분할 때 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익을 과세 대상으로 부과하는 세금을 말합니다. 즉 집값이 올라야 내는 세금입니다.

1세대 1주택 9억 원 이하 비과세 적용 시 9억 원 초과 부분에 대하여 장기보유공제의 계산방식이 달라집니다. 매도 시점이 2021년 1월 1일 이후가 된다면 실거주 2년 이상을 충족한 경우에 한하여, 보유기간에 따른 장기보유공제 4%/1년(최대 40%)과 거주기간에 따른 장기거주 공제 4%/1년(최대 40%)을 분리해 적용됩니다.

양도세 줄이는 방법

양도세를 줄이기 위해서는 필요 경비를 확인해야 합니다. 집을 사면 중개료 등의 기타 비용이 들며 이 부분을 제해줍니다. 수리비용도 집의 가치를 높여주기 때문에 필요경비로 인정받을 수 있고 현금영수증, 세금계산서를 꼭 챙겨놔야 합니다.

양도세 공제 요건을 찾아야하는 것이며 1주택일 경우 2년을 거주하면 9억 원까지 비과세 됩니다. 만약 2년을 거주하지 않으면 사실상 차익을 세금으로 납부하게 됩니다. 1년만 산 경우 양도세는 70%, 2년 미만은 60%입니다.

장기보유 특별공제가 있습니다. 오래 거주하면 양도세를 줄여주는 것으로 2021년부터 보유기간(3년 이상) ×4%+거주기간(2년 이상) ×4%로 해 최대 80%까지 장특공제 적용이 가능합니다.